Ankara’da bir dairenizi kiraya verdiniz ya da kiraya çıktınız. Sözleşmenin üzerinden bir yıl geçti, posta kutusuna “yeni dönem kirası” başlıklı bir bildirim düşüyor. İki taraf da aynı soruyu soruyor: %25’lik tavan hâlâ var mı, yoksa artık TÜFE mi konuşacağız?
Cevap, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin geçici sürecini ve 2024 sonrası dönüşümü doğru okumakla başlıyor. Hem ev sahipleri hem kiracılar için yol haritası, 2026 itibarıyla yeniden çizilmiş durumda.
%25 tavan kaldırıldı mı, gerçekte ne değişti?
Kısa cevap: evet, %25 sınırı kalktı. Ancak bu, “ev sahibi istediği zammı yapar” anlamına gelmiyor. Asıl olan, geçici düzenleme öncesinde de yürürlükte olan kuralın geri dönmüş olması.
2022-2024 arasındaki üç yıllık dönemde, Türkiye genelinde konut kira artışları yıllık %25 ile sınırlandırıldı. Mevzuat yapıcı, hızlı enflasyon karşısında kiracıları korumayı amaçladı. 1 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen sözleşmelerde bu tavan uygulanmıyor; yerini Borçlar Kanunu’nun genel hükmü aldı.
1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen konut sözleşmeleri: TBK 344 — 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır
Yeni yasal çerçeve: TBK 344 nasıl uygulanıyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranının “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını” geçemeyeceğini belirtiyor. Yani referans TÜFE’nin 12 aylık ortalama yüzde değişimi.
Bu rakam, TÜİK tarafından her ay açıklanıyor ve sözleşmenin yenileme ayındaki güncel veri esas alınıyor. Aylık enflasyon ile karıştırılmaması önemli; 12 aylık ortalama, ani dalgalanmaları yumuşatan bir gösterge.
Sözleşmede artış oranı taraflar arasında kararlaştırılmış olabilir. TBK 344’e göre kararlaştırılan oran TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Geçen miktar fazla, hukuken talep edilemez; geçmeyen miktar geçerlidir.
Ev sahibi için yol haritası
Mülkünüzü değerinin altında kiraya vermek istemiyorsanız, süreci sözleşme yenileme tarihinden en az iki ay önce planlamanız avantaj sağlıyor. Aceleci bir bildirim, hem yasal hem de iletişim açısından zayıflığa dönüşebiliyor.
Atılması gereken adımlar şunlar:
- Sözleşmenizi inceleyin: Artış oranı belirtilmiş mi, hangi referans alınmış?
- Güncel TÜFE 12 aylık ortalamasını TÜİK’ten doğrulayın: Yenileme ayına en yakın açıklanan veri esastır.
- Yazılı bildirim hazırlayın: Yeni dönem kirası, yasal dayanak ve yürürlük tarihi net olmalı.
- Bildirimi iadeli taahhütlü posta veya noter ile gönderin: İspat yükü ev sahibindedir.
- Kiracı ile diyalog kapısını açık tutun: Pazarlık yasal olarak da meşrudur, ödeme istikrarı çoğu zaman maksimum zamdan değerlidir.
Mülkün piyasa değerinin gerçek karşılığını merak ediyorsanız, Ankara’nın yükselen semtlerindeki m² karşılaştırması referans oluşturabilir. Ancak piyasa değeri yüksek olsa bile, mevcut sözleşmedeki kiracı için yasal sınır geçerli olmaya devam ediyor.
Kiracı için yol haritası
Karşınıza yasal sınırı aşan bir zam talebi geldiyse, paniklemeden veya tartışmaya girmeden sürecin hukuki tarafını kavramak çok daha etkili bir yol.
Ev sahibinin bildirdiği oranı mekanik olarak kabul etmek zorunda değilsiniz. TBK 344’ün üst sınırı, taraf iradesinden bağımsız emredici nitelikte. Ancak “zammı ödemem” diyerek kira ödemesini tamamen kesmek de doğru bir hamle değil; tahliye riski doğurabilir.
- Yasal üst sınırı TÜİK verisiyle doğrulayın.
- Yasal sınır dahilindeki yeni kira tutarını, yenileme ayından itibaren tam ve zamanında ödeyin.
- Ödediğiniz tutarı ve gerekçenizi ev sahibine yazılı bildirin.
- Anlaşmazlık sürerse arabuluculuk veya sulh hukuk mahkemesine başvurun.
Yatırım amaçlı bir mülke yöneliyorsanız ve uzun vadeli kira getirisini hesaba katıyorsanız, Çankaya’da yatırımlık daire seçerken bakılması gereken kriterler yazısı kira artış sınırının portföy verimine etkisini değerlendirmenize yardımcı olabilir.
Uyuşmazlık çıkarsa: arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi
Eylül 2023’ten beri yürürlükte olan düzenlemeyle birlikte, konut kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu bir aşama. Bu adım atlanırsa, mahkeme davayı usulden reddediyor.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak ilam niteliğinde. Anlaşma çıkmazsa süreç sulh hukuk mahkemesine taşınıyor. Tipik dava türleri:
| Dava Türü | Kim Açar? | Amaç |
|---|---|---|
| Kira tespit davası | Ev sahibi veya kiracı | Yeni dönem kirasının yargı tarafından belirlenmesi |
| Kira uyarlama davası | Genelde ev sahibi | Olağanüstü koşullarda dengelemeyi sağlamak |
| Tahliye davası | Ev sahibi | Sınırlı sayıdaki yasal sebebe dayanır |
Beş yıllık kira ilişkisi sona erdiğinde ise TÜFE üst sınırı kalkıyor ve hakim “hak ve nesafet”e göre kira bedelini belirleyebiliyor. Bu durum, uzun süreli sözleşmelerde değişen denklem demek.
Özet: Tarafları bekleyen yeni denge
%25 sınırı tarih oldu, ancak yasal koruma ortadan kalkmadı. Yeni denklemde belirleyici unsur 12 aylık TÜFE ortalaması. Ev sahibi için anlam: zammın üst sınırı yasayla belli; pazarlık alanı bunun altında. Kiracı için anlam: hak hâlâ var, ancak ödemeyi sürdürmek ve doğru iletişim hayati.
Gayrimenkul portföyünüzü 2026 koşullarına göre yeniden değerlendirmek isterseniz, portföy çeşitlendirme stratejileri kira getirisinin yanına diğer enstrümanları da koymanıza zemin sağlıyor.
- Yasal üst sınır: Sözleşmenin yenileme ayındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimi.
- Yenileme öncesi: İki tarafın da yazılı bildirim hazırlaması işi kolaylaştırıyor.
- Uyuşmazlıkta: Önce arabuluculuk, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi.
- Beş yıl sonrası: Hakim “hak ve nesafet”e göre değerlendirme yapabiliyor.
Sık sorulan sorular
%25 sınırı tamamen kaldırıldı mı?
Evet, konut kiralarındaki %25 üst sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde TBK 344 uyarınca 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır olarak uygulanıyor.
İşyeri kiralarında durum nedir?
%25 tavan zaten yalnızca konut kiralarını kapsıyordu. Çatılı işyeri kiralarında TBK 344’e göre 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır kuralı uygulanıyor. Çatısız işyerleri için ise tarafların serbest iradesi geçerli.
Ev sahibi sözleşmede daha düşük bir oran kabul ettiyse hangisi geçerli?
Sözleşmede kararlaştırılan oran ile TÜFE 12 aylık ortalaması karşılaştırılır; küçük olan uygulanır. Sözleşme tarafları bağlar; ancak yasal üst sınırı aşan kararlaştırma, aşan kısım için hükümsüzdür.
Kiracı zammı kabul etmezse ne olur?
Yasal sınır dahilindeki zammı ödemekten kaçınmak tahliye riski doğurur. Ev sahibinin talebi yasal sınırı aşıyorsa, kiracı sınır dahilindeki tutarı ödemeye devam edip yazılı itirazını iletebilir. Anlaşma çıkmazsa kira tespit davası açılabilir.
5 yıllık kiracıyım, sınır benim için de geçerli mi?
Beş yıllık kira süresinin tamamlanmasının ardından açılacak kira tespit davasında hakim, TÜFE sınırından bağımsız olarak “hak ve nesafet” ölçütüne göre kira bedelini belirleyebilir. Bu, uzun süredir aynı evde oturan kiracılar için kritik bir eşiktir.
Yeni sözleşmede istenen kiraya bir üst sınır var mı?
Hayır. Yasal üst sınır, yenilenen sözleşmelerdeki artış için geçerlidir. Yeni bir kiracıyla yapılan ilk sözleşmedeki kira bedelinde tarafların serbest iradesi geçerli; piyasa belirler.
