Dubai konut yatırımında brüt kira getirisini herkes konuşur; ancak 2026’da yatırımın net karlılığını belirleyen asıl kalem service charge’dır. RERA’nın Mollak sistemine kayıtlı verilere göre Dubai’de service charge bantları bölgeden bölgeye 3 katı kadar değişebiliyor: Jumeirah Village Circle (JVC) gibi orta segment bölgelerde sqft başına yıllık 10-14 AED iken, Palm Jumeirah’ta bu rakam 22-35 AED bandına çıkıyor. Bu fark, brüt %7 görünen bir yatırımı net %4’e kadar düşürebiliyor.
Mollak Sistemi Verisi: Dubai genelinde service charge ortalaması 15-18 AED/sqft/yıl bandında seyrediyor. 1.000 sqft (yaklaşık 93 m²) bir Marina dairesinde bu, yıllık 15.000-25.000 AED’lik bir sabit gider demek. Net kira getirisi hesaplanırken bu kalem mutlaka çıkarılmalı.
Service Charge Nedir, Neden Yatırımcıyı Doğrudan İlgilendirir?
Service charge, Dubai’de freehold mülk sahiplerinin Owners Association (OA) veya site yönetimine ödediği yıllık bakım/yönetim ücretidir. Türkiye’deki “aidat” mantığına benzer; ancak hesap birimi metrekare değil square foot (sqft) üzerindendir ve fiyatlar RERA tarafından her yıl onaylanır.
Diyelim ki Business Bay’de 800 sqft bir 1+1 stüdyo aldınız. Bina service charge’ı 17 AED/sqft ise: 800 × 17 = 13.600 AED yıllık ödeme yaparsınız. Bu rakam kiracıya yansıtılamaz; mülk sahibinin sabit gideridir. Brüt kira yıllık 90.000 AED ise gerçek netiniz 76.400 AED’ye iner — yani %15’lik bir kayıp.
Peki bu para nereye gider? RERA’nın denetimi altındaki Mollak escrow sistemine aktarılır ve sadece o binanın bakımı için harcanır: havuz, jeneratör, asansör, güvenlik, dış cephe, ortak alan temizliği. Mollak sistemi 2019’dan itibaren zorunlu olduğu için bugün Dubai’de service charge’ın nereye gittiği şeffaf bir şekilde takip edilebiliyor.
Bölge Bazlı Service Charge Bantları — Hangi Bölgede Ne Ödüyorsunuz?
Service charge sadece bölgeye değil; binanın yaşına, kullanılan malzeme kalitesine ve sunulan ortak alan servislerine de bağlıdır. Aynı bölgedeki iki kule arasında bile 5-7 AED’lik fark olabilir. Örnek vermek gerekirse, Dubai Marina’da 2008 yapımı bir kule ile 2023 yapımı bir Emaar kulesi farklı bantta yer alır.
Aşağıdaki tablo, 2024-2026 döneminde Mollak veri tabanı ve RERA onaylı bütçelere göre en sık yatırım yapılan bölgelerin yıllık service charge bantlarını özetliyor. Rakamlar bina bazında sapma gösterebilir; tek bir binayı seçmeden önce RERA Mollak Index üzerinden o binanın özel rakamını mutlaka kontrol edin.
| Bölge | Service Charge (AED/sqft/yıl) | Segment |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 22-35 | Ultra-lux, plaj erişimi |
| Downtown Dubai | 18-30 | Premium, Burj Khalifa çevresi |
| Dubai Marina | 15-25 | Premium, deniz manzaralı kuleler |
| Dubai Hills Estate | 15-22 | Üst orta segment, villa + apt |
| Business Bay | 14-22 | Orta-üst segment, finans merkezi |
| JLT | 13-18 | Orta segment, ofis + konut karması |
| JVC | 10-14 | Bütçe dostu, yeni gelişen bölge |
Bunu Biliyor Muydunuz? Palm Jumeirah’taki bazı premium kulelerde “chiller” (merkezi soğutma) service charge’a dahil değildir; ayrıca DEWA ile birlikte ortalama aylık 1.500-3.000 AED ek gelir. Aldığınız binanın “chiller free” olup olmadığını sözleşmeden mutlaka teyit edin.
Net Kira Getirisini Doğru Hesaplamak: Bir Örnek Senaryo
Diyelim ki Atilla Bey, Dubai Marina’da deniz manzaralı 1+1 bir daireye 1.4 milyon AED ödedi (yaklaşık 380.000 USD). Daire 850 sqft; kule 2019 yapımı, premium segment, service charge 20 AED/sqft. Bina iyi yönetiliyor, yıllık brüt kira potansiyeli 95.000 AED.
Şimdi gerçek hesabı yapalım: Yıllık service charge: 850 × 20 = 17.000 AED. Buna ek olarak DEWA bağlantı bedeli, Ejari kayıt ücreti, yıllık emlak yönetim komisyonu (genelde bir aylık kiraya eşit, ≈ 7.900 AED) ve boşluk riski (yıllık ortalama 1 ay) çıkarıldığında net gelir 95.000 – 17.000 – 7.900 – 7.900 ≈ 62.200 AED.
Yani Atilla Bey’in brüt %6,8 olarak görünen yatırımı, net %4,4’e iniyor. Bu hâlâ Avrupa şehirlerine kıyasla iyi bir getiri; ancak ilanlardaki “%7-8 getiri” anlatımının nasıl eridiğini görmek için bu hesabı her bina için tek tek yapmak şart.
Service Charge Düşük Bölgelerde Net Getiri Daha mı Yüksek?
Cevap: sıklıkla evet, ama her zaman değil. JVC’de service charge 12 AED/sqft civarındadır; brüt kira getirisi ise %7-8 bandında. Aynı 850 sqft daire JVC’de yaklaşık 750.000 AED’ye alınabilir, brüt kira 58.000 AED civarı olur. Service charge sadece 10.200 AED; net getiri %6,0-6,5 bandına yerleşir.
Yani yatırılan sermaye yarı yarıya düşerken net getiri 2 puan üstte kalıyor. Ancak madalyonun diğer yüzü şu: JVC’de hem capital appreciation (sermaye değer artışı) Marina’ya göre daha yavaş, hem de yeniden satışta likidite düşük. Yatırım hedefiniz “cash-flow yatırımcısı” iseniz JVC mantıklı; “değer artışı + Golden Visa eşiği yakalamak” ise Marina/Downtown daha uygun.
Karşılaştırma Özeti: Marina (premium): Brüt %6,8 → Net %4,4 (yüksek service charge, yüksek likidite)
JVC (orta segment): Brüt %7,5 → Net %6,2 (düşük service charge, düşük likidite)
Strateji farkı: cash-flow vs sermaye artışı.
Off-Plan Alımda Service Charge Sürprizine Dikkat
Off-plan (proje aşamasında) alımda en sık yapılan hata, broşürdeki “tahmini” service charge rakamına güvenmektir. Müteahhit teslimden önce 8-12 AED/sqft gibi düşük bir rakam vaat eder; bina teslim olur, ilk OA toplantısında bütçe 16-18 AED’ye revize edilir. Sebep basit: müteahhit satış yaparken bütçeyi düşük göstermek ister.
Bu sürprizi engellemek için satın alma sözleşmenize “ilk 2 yıl service charge tavanı X AED/sqft” maddesini eklettirin. Premium müteahhitler (Emaar, Sobha, Damac premium serileri) bu maddeyi kabul ediyor. Sözleşmeye işlenmezse, Mollak’ta o bina için onaylanan ilk bütçe ne ise onu ödemek zorunda kalırsınız.
Şimdi gelelim taze bir vakaya: Aslı Hanım, 2024’te bir Dubai South projesinden 10 AED/sqft beklentisiyle daire aldı; 2026 teslimde Mollak onaylı bütçe 15 AED/sqft çıktı. 1.100 sqft dairesinde yıllık ek 5.500 AED yük: 10 yıllık tutma süresinde 55.000 AED ekstra maliyet — bu, dairenin bedelinin %5’ine denk geliyor.
Service Charge’ı Doğrulamanın Yolu: RERA Mollak Index
Dubai Land Department’ın (DLD) yayınladığı Mollak Service Charge Index, her binanın güncel onaylı service charge’ını AED/sqft cinsinden açıklar. dubailand.gov.ae üzerinden ulaşılan bu index, satın alma kararı öncesi mutlaka kontrol edilmesi gereken birincil kaynaktır.
Pratik kullanım şöyle: Almayı düşündüğünüz binanın adını Mollak Index’te aratın. Karşınıza son 3 yılın service charge bütçesi çıkar. Eğer her yıl artış %10’un üzerindeyse, o binada bir yönetim/bakım problemi vardır ve bu artış trendi gelecekte de devam eder. Stabil binalar yıllık %3-5 bandında artar.
Bir kontrol daha: aynı index’te “collection rate” (tahsilat oranı) görülür. %85 altı tahsilat oranı, binadaki diğer mülk sahiplerinin ödeme yapmadığını gösterir; bu da bakım kalitesinin düşmesi ve sizin yükünüzün artması anlamına gelir. Sağlıklı bir bina %92+ tahsilat oranına sahiptir.
Yatırım Kararında Service Charge’ı Nasıl Modellemeli?
Pratik kural: brüt getirinin üzerine her zaman “%2-3 puan eritme” varsayımı koyun. Yani ilanda %7 brüt yazıyorsa, satın alma kararını %4-5 net üzerinden alın. Bu eritme, service charge + yönetim komisyonu + boşluk riski + küçük tadilat fonunu içerir.
İkinci kural: tutma süresi planınız 5 yıldan kısaysa, service charge’ın hızla artan binalardan uzak durun. Yeni binalarda ilk 5 yıl service charge stabildir; ancak 8-10 yaşına gelen binalarda büyük tadilat ihtiyaçları (cephe yenileme, asansör değişimi) “special assessment” adı altında ek faturalanır. Bu, beklenmedik bir nakit çıkışıdır.
Üçüncü kural: villa segmentinde service charge çok daha düşük. Bir villa için sadece community service charge ödenir (yeşil alan, güvenlik), site içi bakım kalemleri sahibe aittir. Dubai Hills villalarda ortalama 4-7 AED/sqft civarındadır. Buna karşılık satın alma fiyatı 2-4x daha yüksektir; getiri dengesi farklı kurulur.
Özet: Yatırım Öncesi Yapılacaklar Listesi
- Bina özelinde Mollak Index’ten son 3 yıllık service charge bütçesini çekin.
- Yıllık artış trendi %5 üzerindeyse alternatif bina arayın.
- Collection rate %90 altıysa bina yönetiminde problem vardır, kaçının.
- Brüt getiri ilanını %2-3 puan azaltarak net getiriyi kendiniz hesaplayın.
- Off-plan alıyorsanız ilk 2 yıl service charge tavanı sözleşmeye yazılsın.
- “Chiller free” mi yoksa chiller dahil mi olduğunu mutlaka teyit edin.
- Cash-flow odaklıysanız JVC/JLT; sermaye artışı odaklıysanız Marina/Downtown.
Bu yazıda yer alan service charge bantları RERA Mollak ve sektör verilerinden derlenen genel referans aralıklarıdır; bina bazında gerçek rakamlar farklılık gösterebilir. Yatırım kararı öncesi RERA onaylı service charge bütçesini, OA toplantı tutanaklarını ve son 3 yıllık mali raporları incelemenizi öneririz. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; her yatırımcı kendi profili ve risk toleransına göre profesyonel danışmanlık almalıdır.
Bölge seçiminden Mollak doğrulamasına, off-plan sözleşme maddelerine kadar her adımda Golden Partner ekibi yanınızda. Gayrimenkul yatırım kararlarınızda profesyonel danışmanlık için bizimle iletişime geçin. Bize Ulaşın →
Son güncelleme: Haziran 2026
